(Bài “đánh giá” có thể không nhất thiết phải phù hợp với quan điểm của VnExpress.net.)

Trong giai đoạn 2016-2019, giá nhà đất tăng đều đặn. Đây là phần lớn các dự án có giá nhà ở nhân hệ số 2,5 từ năm 2020 đến năm 2020 được mở bán , Giá của các dự án trong tương lai sẽ cao hơn. Những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng trở nên khó khăn. Rồi ngoài yếu tố lạm phát còn phải tích lũy nhà để tránh đồng tiền mất giá, hạ tầng khu vực phát triển, ruộng đất hạn hẹp … Những yếu tố nào sẽ ảnh hưởng đến giá nhà đất tăng cao?

Đầu tiên, chúng ta phân biệt được giá bán của chủ đầu tư (giá chủ đầu tư) và giá bán lại của nhà đầu tư thứ cấp (giá TC).

I. Giá bán của nhà đầu tư (giá mua đất)

Nói một cách dễ hiểu, giá bán do nhà đầu tư đưa ra bao gồm các yếu tố cơ bản sau: – Chi phí đất (thu hồi đất, thanh lý đất, luật và quy định Đất hợp pháp, hạ tầng đường xá-dịch vụ công cộng …) .

1. Chi phí giấy tờ

2. Chi phí cơ sở hạ tầng

3. Chi phí tiện ích nội khu

4. Chi phí xây dựng- — 5. Chi phí bán hàng

6. Chi phí quản lý

7. Chi phí lãi vay

8. Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư

Trong số đó, có ba yếu tố: “chi phí cơ sở hạ tầng + chi phí bán hàng + chi phí quản lý” “Không có nhiều sự khác biệt giữa các dự án có chất lượng tương đương. Do đó, giá đầu tư của dự án sẽ phụ thuộc vào” chi phí đất + chi phí thủ tục và hồ sơ + chi phí tiện ích nội khu + chi phí xây dựng + chi phí lãi vay + lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. ” — >> Bài viết cùng tác giả: Ba sai lầm chết người khi mua nhà lần đầu-Giai đoạn 2016-2019, chịu tác động của sáu yếu tố, giá bán sản phẩm tăng chóng mặt., Kỳ vọng của nhà đầu tư “Rất cao” (hệ số 9) chỉ thể hiện 1/6 mức tăng giá của dự án.

Giá đất: Giá đất ngày càng cao và hầu như không còn đất S để sử dụng từ năm 2010 đến năm 2016. Tỷ lệ ngày càng khắt khe hơn nhằm đảm bảo mang lại môi trường sống tốt hơn cho cư dân.

Chi phí dịch vụ công cộng: hồ bơi, công viên, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí … là những dự án bổ sung, cạnh tranh với nhau và nâng cao chất lượng cuộc sống. Giá trị. Con người Tất nhiên cư dân phải trả thêm khoản chi phí này trong giá mua nhà. Tổng chi phí xây dựng giữa các dự án có thể chỉ chênh lệch nhau từ 10% đến 15% (ví dụ nhà này xây 4 tỷ đồng, tiếp theo Có thể xây nhà 4,5 tỷ) nhưng chi phí hoàn thiện nhà có thể dưới 50% -100% (nhà này lót sàn gỗ óc chó, có nhiều phòng ngủ, nhiều dãy khóa, sử dụng cửa gỗ … nên rất phù hợp. 5 tỷ; nhà kế bên lót gạch 60×60 vui lòng tránh không gian / bớt khúc gỗ, dùng cửa nhôm … nên mới hoàn thiện được 3.5 tỷ đồng).

Dự thảo luật, bao giấy tờ Do luật không “êm” nên dự án cũng bị kéo dài thời gian làm tăng chi phí lãi vay của nhà đầu tư.

Việc mở rộng dự án cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư làm tăng giá bán dự án. Lợi nhuận của nhà đầu tư thực tế đã giảm. Ví dụ, trước đây, nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận dự án là 60% trong ba năm thực hiện dự án, tính trên cơ sở hàng năm là 20%. Bây giờ dự án đã kéo dài trong năm năm, họ sẽ kỳ vọng 20%. Tổng lợi nhuận chủ đầu tư được điều chỉnh lên 80%, nhưng lợi nhuận hàng năm chỉ là 16%, chưa kể lợi nhuận sụt giảm trong hai năm — Rõ ràng nếu chỉ đánh giá chủ đầu tư giá cao dựa trên vị trí dự án thì chúng ta chỉ có thể Xem một phần nhỏ của câu chuyện (giá đất thường bằng 30% giá bán của chủ đầu tư) .- Trông như một anh chàng 6 múi, thường bị nghi là thể trạng kém; nhiều người muốn biết tại sao Phở Hòa Pasteur lại 90.000 đồng , Tại sao Phở Mến Tâm chỉ 40.000 đồng một tô ở 50 mét Cũng là điện thoại nghe gọi, nhưng tại sao iPhone 30 triệu còn Xiaomi chỉ có 5 triệu vẫn ở cùng một địa điểm và cùng khu vực, tại sao lại muốn xây dựng doanh nghiệp. Biệt thự dãy giá 4,5 tỷ, cần xây biệt thự 8 tỷ xây nhà nhưng 6,5 tỷ cho thuê. Không phải là người mua. Giá cấp hai – Ngoài việc phải chịu tất cả các yếu tố làm tăng giá đặt mua, người mua còn có một yếu tố khác sẽ làm tăng giá, đó là: giá cấp hai. Đó là: giá chủ đầu tư cộng với “tổng lợi nhuận và tổng chi phí mua bán” của nhà đầu tư thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại theo nhiều cách khác nhau kiếm lời và không cần tồn tại). –VD: Giá mở bán chủ đầu tư là 2 tỷ / căn. Nhà đầu tư F1 mua bán 2,15 tỷ đồng F2, trừ thuế và 100 triệu đồng chi phí bán hàng. Nhà đầu tư F2 mua từ F1 sau đó bán lại 2.3 tỷ cho F3 trừ 100 triệu vào chi phí bán hàng. Chủ đầu tư F3 sẽ bán2,45 tỷ, hy vọng thu được lợi nhuận tương tự F1, F2 … Lúc này, do giá đã bị đẩy lên cao hơn giá chủ đầu tư nên nhà đầu tư tiếp theo sẽ không mua nữa, còn F3 cũng không mua được cái đã bán. 2,45 tỷ là đúng với kỳ vọng.

>> So sánh mức tăng giá giữa Việt Nam và các nước

Nếu đủ mạnh, họ sẽ duy trì mức giá 2,45 tỷ USD, chấp nhận chờ bán lâu hơn hoặc chờ thị trường xác lập mặt bằng giá mới . Nếu tình hình tài chính không đủ mạnh, họ sẽ bán lãi (ví dụ bán 2,4 tỷ đồng), thậm chí giảm lỗ (ví dụ bán 220 – 2,3 tỷ đồng). , Quá trình đẩy giá từ nhà đầu tư F1 sang nhà đầu tư F3 từ 2 tỷ USD lên 2,45 tỷ USD (tăng 22,5%) có thể chỉ kéo dài trong vài tuần, thậm chí vài ngày. Bản thân nhà đầu tư cũng đã nhìn ra điều này, nên nếu nhà đầu tư thứ cấp vẫn có thể bán tốt trong đợt hậu mãi của dự án thì nhà đầu tư sẽ lấy giá thứ cấp làm giá chủ đầu tư. -Vậy nếu không phải là người mua lâu dài thì ai chịu thêm khoảng giá này. Nhà đầu tư “làm giá” vì kỳ vọng lợi nhuận quá cao?

Dự án số (9) “Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư” là yếu tố cho thấy nhà đầu tư có “ảo tưởng về giá / giá bất thường hoặc giá không bất thường”. (Tuy nhiên, con số này là không xác định, quản lý cấp cao của chủ đầu tư, nhân sự và quản lý của chủ đầu tư (nếu không thuộc bộ phận liên quan, bạn có thể không biết.)

: Thay vì lợi nhuận dự kiến ​​của dự án là 60%, bạn Hy vọng lợi nhuận là 80%, vì vậy giá sẽ tăng. Câu hỏi đặt ra là:

(1) Có ai không muốn kiếm nhiều lợi nhuận không?

(2) Có phải họ đều là những người muốn kiếm nhiều lợi nhuận? – – Ngoại trừ các sản phẩm độc quyền hoặc không thể thay thế, giá của tất cả các sản phẩm được xác định bởi thị trường (khách hàng, đối thủ cạnh tranh) chứ không phải người bán. Do đó, điều này không có nghĩa là anh ta có thể kiếm được nhiều nếu anh ta muốn kiếm nhiều tiền .– -Ví dụ 1: Một cô gái “hot girl” bán thịt lợn ở chợ, mỗi người bán 100.000 đồng một ký bán 150.000 đồng, ai cũng bảo tôi “thôi giá đi.” Nhưng, tôi làm thế ngày nào cũng vậy. Bán hết thịt và kiếm được nhiều tiền hơn những chị hàng thịt khác.

Khách hàng vẫn đồng ý mua tôi với giá cao, đó là lý do tôi phải hạ giá. Một điều cần biết là: Bạn có thể bán 150.000 đồng , Còn những người khác chỉ bán được 100.000 đồng / kg. – >> >> Tôi trả 3.500 đô một tháng để mua nhà

quay lại tình trạng nhà đầu tư muốn lãi lớn khi bán giá cao, mong muốn này Đó là điều “đương nhiên.” Nhưng nếu người mua không đồng ý mua thì sẽ bán giá đó như thế nào? Họ không thể ép người mua mua của mình, nếu hết giá bán mà vẫn không bán được thì họ sẽ phải hạ giá xuống .

Cũng giống như ví dụ về hot girl con heo ở trên, nếu đưa 150.000đ mà đợi ngày nào cũng phải tự động giảm giá sau vài ngày, hay chiếc điện thoại hiệu Bxyz luôn ế sau giá bán .—— Quay lại Đối với các dự án để bán, tôi không biết tỷ lệ bán “hết hàng” của chủ đầu tư đối với các mặt hàng này là bao nhiêu phần trăm. Nếu nhà đầu tư đang ở giai đoạn “hết hàng”, họ có thể nhất trí than giá cao thay vì mua nhất trí để khiến họ chấp nhận giá cao hơn Lợi nhuận thấp thì giá thấp hơn.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư hoàn toàn có thể tự “bán” thì hiển nhiên nhà đầu tư trả giá cho chúng tôi chỉ là giá cao, còn nhiều người khác cho rằng giá không cao mà mua. .

>> Chia sẻ bình luận bài viết của bạn trên website tại đây .

Lê Quốc Kiên